[:he]

קדסטר תלת ממדי ורב שכבתי: הפרדת הבעלות בחלקת קרקע ליחידות מרחביות

משה בנחמו – מהנדס מיפוי וגיאו-אינפורמציה

תיקון 33 לחוק המקרקעין

בתאריך: 17/12/2018 מליאת הכנסת אישרה בקריאה שנייה ושלישית את הצעת חוק המקרקעין – תיקון מס' 33), התשע"ט-2018. תיקון זה מאפשר את הפרדת הבעלות בחלקת קרקע ליחידות מרחביות – חלקות נפחיות תלת־ממדיות שיוגדרו בתת-הקרקע ו/או בעל הקרקע, שיהוו נושא נפרד לעסקאות ולרישום לזכויות. על פי תיקון 33 ניתן יהיה לבצע ולרשום עסקאות רצוניות ואף הפקעות ביחידות אלה, בתת-הקרקע ובעל-הקרקע בהתבסס על תכניות תכנוניות מאושרות.

תיקון 33 לחוק המקרקעין, יסייע ויתרום לניצול יעיל יותר ומיטבי של הקרקע. ניצול רב שכבתי, הכולל גם את תת- הקרקע ועל-הקרקע, בהתאם לתכנון המודרני, האורבני המרחבי, הקיים היום המאפשר שימושי קרקע שונים ביחידות מרחביות שונות התואם לצרכי הפיתוח, רמת החיים הגבוהה וצרכי הציבור.

התיקון נדרש שכן במצב המשפטי שקדם לתיקון, לא ניתן היה להעביר ולרשום זכויות בעלות בחלקים של שכבות קרקע שונות. זאת, נוכח הוראת סעיף 11 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין), הקובעת כי, ככלל, הבעלות בשטח של קרקע מתפשטת בכל העומק שמתחת לשטח הקרקע ובכן בחלל הרום שמעליו. וכן נוכח הוראת סעיף 13 לחוק המקרקעין הקובעת את עקרון אחידות הקרקע שלפיו, למעט חריגים מסוימים הקבועים בחוק, אין תוקף לעסקה בחלק מסוים במקרקעין.

תיקון 33 נדרש, גם בפן הרישומי, בהיות מרשם המקרקעין דו-ממדי, הוא אינו מאפשר רישום של זכויות בעלות בחלק מסוים מן המרחב האנכי.

מו"פ קדסטר תלת-ממדי

תיקון 33 לחוק המקרקעין הינו תוצר של עבודה בין-משרדית ענפה ורבת שנים שנעשתה בהובלת משרד המשפטים – מחלקת ייעוץ וחקיקה (אזרחי), והאגף לרישום והסדר מקרקעין, המרכז למיפוי ישראל (מפ"י) ומינהל התכנון. עבודה בין-משרדית מקיפה שנערכה לאורך שני עשורים בעקבות החלטות הממשלה, מס' 144/99 ו-2216/00 מהשנים 1999 ו-2000, בהתאמה,  בנושא ייעול השימוש במשאב הקרקע.

מכוח החלטות ממשלה אלה הוקמה ועדה בינמשרדית שנועדה להמליץ לממשלה בדבר הנהגת משטר רב שכבתי של זכויות בקרקע ולבחון את שינויי החקיקה הנדרשים. במסגרת העבודה פעל צוות מחקר ופיתוח במרכז למיפוי ישראל, שהגיש את המלצותיו בדו"ח מסכם משנת 2004, ועיקרי תזכיר החוק תואמים את ההמלצות הללו. צוות המו"פ היה רב תחומי וכלל מומחים ובהם: פרופ' אורי שושני ז"ל – ראש צוות המו"פ, מהנדס אזרחי, מודד מוסמך ומומחה לקדסטר,  משה בנחמו: מהנדס מיפוי וגיאו-אינפורמציה, מודד מוסמך, מומחה לממ"ג ולקדסטר תלת-ממדי, עו"ד רועי בר: משפטן מומחה לדיני מקרקעין, רישום, תכנון ובנייה, אדר' ערי גושן – מומחה לתכנון ולבנייה אורבנית מרחבית, ד"ר שאול דנקמפ – מומחה להנדסת קרקע וגיאולוגיה בהתמחות מיוחדת של תת-הקרקע.

מנהרת הטמפלרים בעכו העתיקה – חלוקה לתת חלקות מרחביות

מודד – האם אתה ערוך להשתלב בפרוייקטים תת-קרקעיים ? בתחום הקדסטר התלת-ממדי ?

• תיקון 33 לחוק המקרקעין יעודד את הרשויות לקדם ולאשר תכניות רב שכבתיות ויוביל בפועל להרחבת ניצול תת-הקרקע.
• ניצול תת-הקרקע מהווה מרחב פעילות גדול לחברות ולמשרדי מדידה ומיפוי. בדומה לפרויקטים קרקעיים, המודדים ילוו פרוייקטים אלה משלב התכנון, דרך הביצוע, הרישוי והרישום.
• המודדים יידרשו למדידה ולמיפוי של מנהרות דרך, מנהרות תשתית, חניונים תת קרקעיים ועוד.
• תחום הקדסטר יכלול בנוסף להכנת תכנית לצורכי רישום (תצ"ר) ותשריט לתיעוד גבולות (תת"ג) גם הכנת תכניות מרחביות לצורכי רישום (תמצ"ר).

לחברת AXIS – פתרונות מדידה מתקדמים, מגוון של טכנולוגיות ומכשירי מדידה המתאימים לביצוע סריקות לייזר בתלת ממד בשילוב צילום על פני הקרקע ובתת הקרקע. בין טכנולוגיות ומכשירי מדידה אלה נכללים: 

• Trimble SX10: דיסטומט גיאודטי משולב סורק ומצלמות. מכשיר מתקדם המגדיר מחדש את המושג "דיסטומט" והמקנה יכולת חדשנית של ביצוע סריקת לייזר מרחוק של אלמנטים ותאי שטח לא נגישים. טכנולוגיית Trimble Lightning המאפשרת סריקה במהירות גבוהה וברזולוציה גבוהה של מעל ל- 26,600 נקודות בשנייה. טכנולוגיית Waln מאפשרת הפעלה מרחוק. ה- SX10 כולל 5 מצלמות למדידה פוטוגרמטרית מטווח קצר (Close Rang Photogrammetry).

• Kaarta CONTOUR:  מכשיר מתקדם, חדשני בתחום סריקות הלייזר – 3D LIDAR. סורק לייזר נייד משולב מצלמת HD למדידה, מיפוי ומידול בתלת מימד. מתאים לביצוע עבודות מדידה ומיפוי מורכבות תוך שהייה קצרה בשטח וביטול הצורך לחזור לשטח להשלמות ו/או למדידה חוזרת. אין צורך בקליטת GPS,  מתאים למדידה indoor  ו- outdoor. מדידה של  43,200 נקודות בשנייה וברזולוציה של 3 ס"מ.

[:en] [:]